家を売却したい！住宅ローンが残っているけど住み替えは可能？

家を売って、ほかの場所に住み替えをしたい。でも住宅ローンが残っているし、売却がスムーズに進むのか心配な方もいるかと思います。この記事では、そういった疑問について住み替えローンやその他減税制度などを紹介します。住み替えを検討している方は、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンが残っていても住み替えは可能？

結論からいうと、住宅ローンが残っていても住み替えをすることは可能です。本来は、住宅ローンが残ったままだと、自宅は売ることができません。基本的には、完済してから売るのが普通です。しかし、住宅ローンを完済していない場合でも、住み替えができる方法があります。それは「住み替えローン」を利用する方法です。次の項目で詳しく説明します。

住み替えローンを利用しよう

ここでは、住み替えローンの概要、メリットやデメリットについて解説します。

■住み替えローンとは

住み替えローンは「新居の住宅ローン」と「現在の住宅ローンの残高」を合算して、借入ができるローンのことをいいます。住み替えローンを利用すれば、住宅ローンが残っていても住み替えができます。本来、自宅を売却しその金額が「住宅ローンの残高」に届かない場合は、相殺した残りの金額を手持ちの資金で返済しなければなりません。しかし、組み換えローンでは「現在の住宅ローンの残高」が「新居の住宅ローン」に組み込まれるので、そういった状況にはなりません。

■住み替えローンを組むメリット

1.資金が少なくても住み替えができる
例えば自宅を売って、住宅ローンの残高と相殺したときの金額が、300万だとします。多くの方にとって、300万はすぐに支払える金額ではありません。しかし、住み替えローンを利用すれば、300万が「新居の住宅ローン」のなかに組み込まれるので、その場で支払う必要がなくなります。そのため、資金が少ない状態でも住み替えができます。

2.完済まで待たなくていい
住み替えローンを利用すれば、住宅ローンを完済するまで待たなくても住み替えができます。完済まで残り１、２年くらいであれば我慢できるかもしれませんが、残り５年、10年となると少し厳しいと思います。その期間を短縮し、すぐに新居に住めるのがこのローンのメリットです。

■住み替えローンを組むデメリット

1.返済がきつくなる
「住み替えローン」を利用すれば、手元の資金が少なくても、住み替えができます。しかし、現在の住宅ローンの残高を組み込む分、毎月の返済額が多くなります。そのため、はじめに資金を払わなくていい分、後々の返済が厳しくなりがちです。ローンを組む際には、無理なく毎月の返済ができる額なのか十分に検討しましよう。

2.審査が通りにくい
住み替えローンは審査が通りにくいです。審査の項目は、借入をする人の年収や勤務先、所有している不動産の価値、銀行の信用情報などです。完済ができていない状態で、さらに新居に住もうとするわけですから、審査が厳しめになります。

3.自宅と新居の引き渡しが同日でなければならない
住み替えローンは、自宅と新居の引き渡しが同日でないと利用ができません。ただ、不動産会社に事情を説明すれば問題ないので、手間がかかるものの大きいデメリットではないでしょう。しかし、新居を新築にする場合は、完成・引き渡しまでに何か月かかるので、場合によっては、待つ必要があるかもしれません。

住み替えで利用できる減税制度

ここでは、住み替えの際に利用できる減税制度について説明します。

■3,000万の特別控除

これは、自宅を売却したときの売却益が3,000万以下であれば、税金がかからないという制度です。売却益は、自宅を購入したときの価格よりも、売却したときの価格が大きい場合に発生するものです。この特例は、親族間で売買をした場合や、過去２年のうちにこの控除を受けた場合には適用ができませんので、注意してください。

■損益通算

この制度は、自宅を売却し譲渡損失が出た場合に、給与取得などと損益通算できるという内容の制度です。譲渡損失は、自宅を売却したときより、購入したときの値段が高い場合に発生します。この制度を使えば、譲渡損失を給与所得などと相殺できるため、その年の税金が安くなります。

■特定のマイホームを買い替えたときの特例

この特例は、自宅を売ったときの譲渡所得を、住み替えた新居を売るまで繰り越せるというものです。発生する売却益が3,000万以下なら「3,000万の特別控除」が使えるので、売却益がそれ以上になった方向けの特例になります。ただし「3,000万の特別控除」とは違い、税金は免除されず、支払いを先送りするといった性質のものとなっています。なお、この特例は「3,000万の特別控除」、「損益通算」と併用できませんので、注意してください。

いかがでしたでしょうか。住宅ローンが残っていても、住み替えローンや減税制度を活用することで、住み替えが可能です。ただし、住み替えローンにはメリットとデメリットがあるので、利用する場合は、毎月の返済額が無理のないものかどうかを検討する必要があるでしょう。