賢く売却しよう！不動産売却時の譲渡所得税の算出方法と節税のポイント
不動産を売却して利益を得るとき、なるべく節税したいと考える方も多いのではないでしょうか。本記事では、不動産売却するときにかかる譲渡所得税の算出方法と節税のポイントを解説します。不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にして下さい。
譲渡所得税とは？
不動産を売却して得た利益を「譲渡所得」といいます。これには「所得税」「特別復興所得税」「住民税」が含まれます。譲渡所得は分離課税という分類になるので、給与所得などとは別で計算します。そのため、自身で確定申告をする必要のない会社員だとしても、譲渡所得税については確定申告する必要があります。
譲渡所得税の算出方法と手続き
■譲渡所得の算出方法
譲渡所得は、以下の式で算出できます。
譲渡所得＝不動産の売却価格－（取得費用＋譲渡費用）
不動産を売って得た金額から、諸々かかった費用を引いて出た利益が譲渡所得ということです。なお、不動産を売却して利益が出ていない場合は税金がかかりません。そのため計算の結果、譲渡所得がマイナスになれば譲渡所得税を支払う必要はないです。
■取得費用・譲渡費用とは？
譲渡所得を算出する際に必要となる「取得費用」とは、不動産の購入時にかかった費用の合計のことです。主に購入代金、購入時にかかった仲介手数料、購入時にかかった税金（印紙税、登録免許税など）、購入後の増改築にかかった費用などが含まれます。「譲渡費用」は売却時にかかった費用の合計で、主に不動産売却時の仲介手数料、売り主が負担した印紙税、建物の解体・測量にかかった費用、借家人がいた場合に支払った立退料などが含まれます。
■譲渡所得税の算出
譲渡所得税は以下の式で算出できます。
譲渡所得税＝譲渡所得×税率
このときの税率は、不動産を所有していた期間によって2通りの税率を使い分けます。
・税率39.63％…売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）
・税率20.315％…売却した年の1月1日時点で不動産の所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）
税率が二通りもあって複雑に感じるかもしれませんが、単純に所有期間に対応した税率を選べば問題ありません。
譲渡所得税を節税するためのポイント
譲与所得税を節税したければ、特別控除の制度を利用するのがおすすめです。
■3000万円特別控除
居住用財産または居住用財産とその敷地を一緒に売却した場合、3000万円特別控除を利用できる可能性があります。3000万円特別控除は、譲渡所得から3,000万円を差し引いた上で譲渡所得税を計算できるというものです。
譲渡所得税＝（譲渡所得－3,000万円）×税率
つまり、譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかからないということになります。ただし、後で述べる買換え特例、譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例との併用はできないことや、住宅ローン控除との併用ができないことには注意が必要です。
そのため、どの特別控除を利用するかは、税金にかかる金額を前もってシミュレーションし、より節税効果が高い特例を選択することをおすすめします。また、売り主と買い主が親子などの特別な関係にあっても適用できません。3000万円特別控除が適用できる期間は限られているので、売却を考えているのであればその点に注意してください。
■買換え特例
買替え特例とは、元の住宅の売却価格よりも高い価格の住宅に買換えた場合、さらに次に住宅を買換えるときまで、譲渡所得税がかかるのを繰り延べできるものです。譲渡所得税がゼロになるのではなく、あくまで繰り延べであることに注意が必要です。買換え特例の適用を受けるには次のような点に注意する必要があります。
・その家屋に自分が住んでいるか、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること
・売却価格が1億円以下であること
・所有期間が10年を超えていること（売却年の1月1日時点）
・居住期間が通算10年以上であること
・買換え先の住宅の床面積が50㎡以上であること
・「3000万円の特別控除の特例」や「マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例」などの適用を受けていないこと
・買換え先の住宅は、元の住宅を売った年か、その前年または翌年の間に購入すること
・買換え先の住宅が耐火建築物に該当しない場合は、建築年数が25年以内であるか、耐震基準に適合していること
尚、この特例を受けるためには、住宅を売った次の年に確定申告することが必要です。忘れないようにしてください。
■譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例
購入価格よりも低い価格でしか住宅が売れなかった場合など、赤字が出たときの損失を「譲渡損失」といいます。譲渡損失は他の所得との間で損益通算できます。損益通算するというのは、譲渡損失のマイナス分を他の所得と相殺して、他の所得のプラスを小さくすることです。譲渡損失の損益通算・繰越控除の特例は住宅ローン控除とも併用できるため、不動産売買をするなら理解・活用しましょう。
不動産売却時の譲渡所得税の算出方法や節税のポイントについて紹介してきました。不動産の売買では大きなお金が動きますので、そこに絡んでくる税金も大きな金額になってきます。譲渡所得税やその節税に関する知識を得ておくことで、大きな金額を節税できる可能性が出てきます。この記事が参考になって、大切な不動産をより上手に売却・節税していただけましたら幸いです。
