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文京区で不動産探しと合わせて住宅ローンが組めるかも調べておくべき理由

公開日:2019/09/01  最終更新日:2019/09/20

東京都文京区は、都心にありながら東京都が管理する六義園や東京大学の附属施設である小石川植物園など、自然と史跡を豊かに残した環境が魅力です。

そのためもあって、文京区の名が示すようにお茶の水大学や筑波大学・東京大学本郷キャンパスや東京医科歯科大学の4つの大学をはじめとした数多くの文教施設がそろっているのも特徴です。

文京区の不動産は中古も選択肢に入れると効果的

不動産を選ぶときは通勤通学の利便性や駅からの距離などの立地、住宅設備や外見などこだわるポイントは人それぞれです。 しかし、文京区は都心ながら緑と歴史ある街並みの魅力で新たな土地開発が少なく、立地にこだわるならばより良い場所ほど古くからの街に立地しています。

そのため、このエリアでの物件探しは新築にこだわらないことが大切です。 マンションではオーナー全員の多数決で決めるので自分ひとりの一存でリフォーム・リノベーションは困難ですが、戸建て住宅なら良い立地を手に入れることができれば将来改修や建て替えも可能です。

中古住宅では、建設当時の条例法規では適法に家を建てることができても、周辺の道路付けが変わったり法令の変更などで、現行法では建設ができない土地もあります。 接道の間口面積や建蔽率・容積率など、今すぐ住む中古住宅としてだけでなく、将来建て替えを検討する場合の土地の潜在的な価値とポテンシャルについても把握しておくと有効です。

中古不動産購入時には住宅ローン利用に制限がある

不動産を購入するときは、物件そのものを担保にすることで長期低金利などの好条件で多額の資金調達をすることができます。中でも住宅ローンは生活資金が原資となるため貸し手にとっての回収リスクも低いし、高齢化社会の日本で持ち家促進のため住宅ローン控除などの政策的な後押しもあり、有利な条件での資金調達が可能です。

一方で、他の金融商品に比べて抜群の好条件のため、利用にはルールがあります。たとえば接道幅が足りないために建替えができない場所や、新築後にリフォームを重ねたことで建蔽率や容積率オーバーによって違法建築になってしまった物件は、売却が困難で資金化ができないために担保提供することができません。

住宅ローンを利用するためには、物件の担保価値がベースになるので、売却の障害となる条件があると担保価値が付かなくなってしまいます。担保価値が付かない物件でも立替ができなくてもそのまま使うことはできるので、売買する場合はローンを利用しないで現金決済する人だけが取引可能です。トラブル防止のため、事前に金融機関に購入希望の物件を見せて融資が可能かどうかを確認しておくと安心です。

中古物件のローンや税金には築年数が影響する

住宅ローン利用の可否によって、現金で買う人しか買えない物件は買い手が限られるので値段がその分低くなりがちです。また、住宅ローンそのものの利用可否に加えて、住宅ローン減税が利用できるかどうかも買い手の購入意欲を左右し、ひいては物件の価値にも影響します。

マンションなどの耐火建築物の場合は築25年以内、その他の木造物件などの場合は築20年以内が住宅ローン控除利用の条件です。税制面で受けられる優遇は、購入した年度によって上限が多少増減しますが、10年間で累計400万円から500万にも及ぶ優遇につながるので、無視できない効果です。

物件の取引価額自体に目が向くのはもちろんですが、税制面での優遇をはじめ、中古物件の使える制度にも注目すると効果的です。築年数の条件で適用できない場合は住宅性能評価を受けるのも有効で公平な手段です。 住宅性能評価の証明書を受けるのに数十万円から50万円程度かかることもありますが、そうだとしても税優遇で500万円を受けられればメリットの方が大きいです。

 

文京区の不動産は設備や見た目よりも、価値あるロケーションが魅力です。 そのため、他の地域にもまして中古物件の立地の希少価値が重要です。この地域で物件選びをするなら中古住宅としての価値とともに、土地そのもののポテンシャルに注目します。

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